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提前解除租赁合同应签订完善的解除协议,避免日后纷争/刘军

作者:法律资料网 时间:2024-05-20 08:41:33  浏览:8617   来源:法律资料网
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提前解除租赁合同应签订完善的解除协议,避免日后纷争

刘军


笔者最近代理了一件因提前解除租赁合同,承租人(原告)要求出租人(被告)返还押金争议案件。笔者代理原告,一审法院未支持原告的诉请。二审阶段,笔者作为原告(上诉人)的代理律师,据理力争,最终二审法院认可笔者的代理意见,撤销一审判决,支持上诉人的诉请。现对该案的法律问题以及对商务人士的启示一一分析,供大家探讨。
租赁合同约定的期限是10年,1年后,原告因生意不好,提出退租,被告给予同意。双方为此签订了一份补充协议,补充协议未涉及到租赁押金如何处理问题,也未明确约定解除租赁合同,同时还要求原告在签署补充协议后支付补充协议签署日之后3个月的租金。同日,原告介绍了新的承租人与被告签订了一份新的租赁合同,租金等主要条款与原合同一致,同时被告向新承租人收取了押金。原告没有在新的租赁合同上签字。补充协议签订后,原告依约向被告支付了3个月的租金,嗣后不久,因新承租人也向被告支付了3个月的租金,故被告退回原告支付的租金。新承租人在租赁合同履行6个月后因涉嫌刑事犯罪被逮捕,新租赁合同终止。被告为清理新承租人的装修重新出租支付了近10万多的款项。后因原告向被告索要押金遭到拒绝涉诉,诉讼过程中,被告提出反诉,要求原告赔偿被告清理装修支付的10万元损失。
我方的观点是:1、补充协议表明双方协商解除合同,原告不构成违约;2、被告与新承租人同日签订的新租赁合同(原告不是该合同当事人)进一步表明原租赁关系终止,新租赁合同不是转租合同,原告不是转租人;3、根据补充协议,原告支付此后3个月的租金不能理解为原告为新承租人支付租金提供担保,且被告退还3个月的租金表明该合同已履行完毕;4、被告为清理新承租人的装修支付的费用应向新承租人主张赔偿,与原告无关;5、根据租赁合同有关约定,租赁关系终止时,被告收取的房租租赁保证金除用以抵冲合同约定的原告承担的费用外,剩余部分无息归还原告。故被告应返还原告支付的押金
被告的观点是:1、原被告租赁合同未解除,被告与新承租人之间租赁关系中,原告是转租人,故须承担转租人的法律责任;2、新承租人违约即原告违约,现新承租人终止合同,即原告终止合同,故须承担违约责任,根据租赁合同有关条款,被告有权没收原告押金,并可要求原告赔偿有关损失。
一审法院的判决有意思:认定补充协议表明双方协商解除合同,但就押金处理问题未作约定,现原告要求被告退还押金,被告不予同意,故原告诉请不予支持。被告索赔的理由同样不予支持。
二审法院完全支持我方的观点,最终判令被告返还原告支付的押金。
本案给商务人士最大的启示是:解除租赁合同时一定要将与租赁合同有关事项均给予明确约定,以免日后争议。本案原告签订补充协议就是想退出租赁合同,同时找来新的承租人,以免承担提前解约的违约责任。但补充协议并未将原告的真实意思表示说清楚,反而不明不白的约定支付此后三个月的租金,这容易让人理解为,原告为新承租人履约提供了担保。好在是仅仅约定支付三个月的租金,且出租人又将三个月的租金退给原告。而从常理分析,出租人的想法未必有错,即原告应该对新的承租人的行为负责,因为新的承租人是原告找来的。但问题是,新的租赁合同是被告与新承租人之间签订的,同时也向新承租人收取了押金。由于原被告的真实意思表示相互对立,而补充协议又未予明确,双方各执一辞,最后只好由法院来裁判了。法院在补充协议不够明确的情况下,结合新的租赁合同、补充协议的履行情况及措辞等综合判断,最终判决被告返还原告支付的押金。原告的合法权利得到了保护,但如果补充协议将原告的真实意思表达清楚,考虑到败诉的可能性很大的话,被告一般会不经诉讼就将押金退还。如果有专业律师来起草这样的补充协议,完全可以达到避免诉讼之目的。

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关于城市干道两侧隔离带内现有村镇建设管理的若干规定

北京市政府


关于城市干道两侧隔离带内现有村镇建设管理的若干规定
市政府


为进一步贯彻市政府批准的《关于在城市干道两则划定隔离带的规定》,加强对本市城市干道两侧隔离带内现有村镇建设的规划管理,保证实现划定隔离带的目的,特作以下补充规定。
一、凡本市平原农业区城市干道两侧隔离带内的现有村镇(以下简称现有村镇,不包括建制镇)建设,由城市规划管理机关制定调整规划方案,并按本规定管理。
二、现有村镇内的乡镇机关、企业事业单位新建工作或生产用房,须在其原建设用地范围内进行建设,不得侵占城市规划干道(即规划干道红线,下同),原用地范围内不能安排建设的,须在隔离带以外建设。
三、现有村镇新建商业、服务业用房和农村住宅,应在隔离带以外安排建设,确因群众实际生活需要,必须在隔离带内建设的,一律不得侵占城市规划干道。
四、现有村镇房屋翻建,不能超出原用地范围。原有房屋占压城市规划干道的,翻建时应退出占压的城市规划干道。退出城市规划干道确有困难的,可暂予适当照顾,但翻建房屋与现有道路路面边线的距离不得小于10至15米。
五、远郊区城市干道未定线的,暂按现在道路路面中必向两侧垂直平分确定城市规划干道范围,主干道按60米宽度平分,次干道按50米宽度平分。
六、城市干道隔离带内的现有村镇建设,均须按《北京市城市建设规划管理暂行办法》的规定,报城市规划管理机关审批。
七、通过山区的城市干道两侧隔离带内的现有村镇建设,由城市规划管理机关视具体情况,参照本规定管理。
八、凡违反本规定的,一律按违章用地和违章建设处理。
九、本规定由市城市规划管理局组织实施并负责解释。
十、本规定经市人民政府批准,自1988年3月1日起施行。



1988年2月24日

广州市统计管理条例

广东省人大常委会


广州市统计管理条例
广东省人大常委会


(1996年10月26日广东省广州市第十届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过 1997年5月31日广东省第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准 1997年6月25日公布 1997年8月1日起施行)

第一章 总 则
第一条 为加强统计工作的管理和监督,保障统计资料的全面性、准确性和及时性,根据《中华人民共和国统计法》和有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本市行政区域内的国家机关、社会团体、企业事业组织和个体工商户等统计调查对象,必须遵守本条例的规定,如实提供统计资料,不得虚报、瞒报、拒报、迟报,不得伪造、篡改。
基层群众性自治组织和公民有义务如实提供统计调查所需要的资料。
第三条 统计机构和统计人员依法独立行使统计调查、统计报告和统计监督的职权,不受侵犯。
统计机构和统计人员应全面、准确、依时完成统计工作任务。
第四条 广州市统计行政主管部门负责本条例的实施。
第五条 各级人民政府、各部门、各单位的领导人应当加强对统计工作的领导,保障统计工作的正常进行,并为实现统计信息管理系统的现代化提供必要的条件。对执行国家有关法律、法规,统计工作做出显著成绩的集体和个人,给予表彰或奖励。

第二章 统计机构和统计人员
第六条 广州市统计工作实行统一领导,分级负责制。
广州市统计行政主管部门负责统一组织、协调、监督、检查本行政区域内的统计工作,制定和实施全市统计信息处理、传输技术和数据库体系现代化建设计划。
区、县级市的统计行政主管部门,依管理权限和管理范围对本辖区的统计工作行使组织、协调、监督、检查的职能。
镇人民政府、街道办事处负责组织、协调和管理本镇、街的统计工作。
第七条 市、区、县级市人民政府各部门根据统计任务的需要,设立统计机构或者指定兼管统计业务的机构,承担本部门统计工作。
经国务院批准兴办的开发区、保税区应设立统计机构,配备专职统计人员,负责本辖区或管理权限范围内的统计工作。
第八条 各行业的业务主管部门应设立统计机构或者指定兼管统计业务的机构,配备专职统计人员;企业事业组织根据统计任务需要设立统计机构,或者在有关机构中配备统计人员,并指定统计负责人。
各行业的业务主管部门、企业事业组织应依法完成国家统计调查和地方统计调查任务,并对本部门、本单位的统计工作进行管理。
第九条 实行统计人员持证上岗制度。统计人员必须经过培训、考核,取得《统计岗位证书》,方可从事统计工作。
第十条 统计人员应当保持相对稳定。区、县级市统计行政主管部门负责人和具有专业技术职称的统计人员专业工作变动,按国家有关规定办理。
第十一条 统计人员必须具有良好的职业道德,坚持实事求是,依法统计,如实提供统计资料的原则,保障统计资料的准确性、及时性,并遵守各项保密规定。

第三章 统计调查管理
第十二条 统计调查计划和项目的审批必须遵守下列规定:
(一)市、区和县级市需进行的地方统计调查计划和项目,由同级统计行政主管部门制订,报同级人民政府审批,报上级统计行政主管部门备案。
(二)政府各部门的统计调查计划和项目,由政府统计部门制订或政府统计部门会同有关部门共同制订;调查对象属于跨部门的,须报同级人民政府审批。
(三)民间统计调查活动依照国家有关规定办理。
第十三条 市、区、县级市的地方统计调查表,由同级统计行政主管部门按管辖权限范围制定,或者会同有关部门制定。
政府各部门需制发统计调查表,调查对象属于本部门管辖系统内的,由该部门制定,报同级统计行政主管部门备案;调查对象属于跨部门的,须报同级统计行政主管部门审批。
第十四条 市、区、县级市统计行政主管部门和政府各部门,应定期清理本地区、本部门制发的统计调查表,对不适用的统计调查表,应分别进行修正或废止,并将清理结果报上级统计机构备案。
第十五条 未经依法批准、备案,或者不符合国家统一的统计标准和超过执行期限的统计调查表,有关统计调查对象有权拒绝填报或向上级统计部门举报。
第十六条 禁止利用统计调查窃取国家秘密、损害社会公共利益或者进行欺诈活动。
第十七条 属于本条例第二条规定的统计调查对象,应进行统计调查登记,以查明基本统计调查单位及其分布变化等状况。
市、区、县级市有关部门应将统计调查对象的设立、变更、撤销、编制、代码等资料及时提供给同级统计行政主管部门,以全面核实统计调查对象总体。

第四章 统计资料管理
第十八条 市、区、县级市统计行政主管部门负责综合、审定、公布或出版本行政区域或管辖权限范围内的统计资料,定期发布统计公报和其他统计信息。
全市性的统计数据以市统计行政主管部门的数据为准。发表市、区、县级市的统计资料,须经同级统计行政主管部门核准。政府各部门公布本系统的统计资料,应与同级政府统计行政主管部门的有关资料一致。所发表的统计资料应注明提供单位。
第十九条 各级人民政府及其各部门,进行工作考核、表彰和奖励时所使用的统计资料,应当以同级统计行政主管部门提供或者核定的统计资料为准。
第二十条 单位和公民使用统计资料必须遵守国家保密规定。
统计机构、统计人员对属于统计调查对象的私人和家庭单项调查资料、企业单位商业秘密,未经统计调查对象的同意,不得泄露。
第二十一条 各级人民政府、各部门、各单位领导人对统计机构、统计人员提供的统计资料不得自行修改,或者授意、强行要求统计机构、统计人员修改;如果发现统计数据计算或者来源有错误,应由统计机构、统计人员核实订正。
第二十二条 各部门、各单位必须建立原始统计记录、统计台帐(包括磁盘等物理介质),健全统计资料管理,实现统计基础工作规范化;任何单位和个人不得篡改、隐匿或者在规定的保存期限内销毁原始统计记录和统计台帐。
第二十三条 各级人民政府统计机构要充分利用公开的统计信息资源,按国家规定为社会公众提供各种方式的统计信息咨询服务。

第五章 统计检查与监督
第二十四条 市、区、县级市统计行政主管部门负责查处本辖区内的统计违法行为;统一组织领导统计检查员的执法工作。
各行业的业务主管部门的统计检查员,在同级统计行政主管部门的指导下,负责组织本部门的统计检查工作。
镇人民政府、街道办事处的统计检查员,在区、县级市统计行政主管部门的指导下,负责组织本地区的统计检查工作。
第二十五条 统计检查员的主要职责:检查统计法律、法规的执行情况;检查、核对统计调查对象的原始统计记录、统计台帐和与统计有关的资料。
第二十六条 统计检查员须经市统计行政主管部门培训,考核合格后按国家规定发给《统计检查证》。
统计检查员进行统计检查、核对时,不得少于两人,并应当出示《统计检查证》。不出示统计检查证的,被检查单位和个人有权拒绝接受检查。
第二十七条 市、区、县级市统计行政主管部门有权向被检查单位和个人发出《统计检查查询书》。被检查单位和个人应在接到《统计检查查询书》之日起15日内据实答复。逾期不答复的,按拒报论处。
第二十八条 统计工作应当接受社会公众的监督。任何单位和个人有权抵制或者举报统计中的违法行为,并受法律保护。对举报有功人员应给予奖励。

第六章 法律责任
第二十九条 各部门、各单位领导人有下列行为之一的,由市、区、县级市统计行政主管部门依权限予以通报批评,情节较重的,由所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关追究刑事责任:
(一)自行修改统计资料、编造虚假数据的;
(二)强令、授意统计机构、统计人员篡改统计资料、编造虚假数据的;
(三)对拒绝和抵制篡改统计资料、编造虚假数据的统计人员进行打击报复的。
第三十条 统计调查对象有下列行为之一的,由市、区、县级市统计行政主管部门依权限责令限期改正,予以通报批评;情节较重的,可由所在单位和上级主管部门对负有直接责任的主管人员和直接责任人员给予行政处分:
(一)虚报、瞒报统计资料的;
(二)伪造、篡改统计资料的;
(三)拒报或者屡次迟报统计资料的。
企业事业组织、个体工商户有前款违法行为之一的,由市、区、县级市统计行政主管部门予以警告,并可视情节轻重依法处以一万元以上三万元以下罚款。
第三十一条 故意提供不真实统计资料骗取荣誉称号、物质奖励和晋升职务的,应由有关部门取消其荣誉称号、追缴物质奖励和撤销晋升的职务。
第三十二条 利用统计调查窃取国家秘密,或者违反保密规定,造成严重后果的,依照有关法律、法规处罚。
利用统计调查损害社会公共利益或者进行欺诈活动的,由市、区、县级市统计行政主管部门责令改正,没收违法所得,可视情节轻重,处以一万元以上五万元以下罚款;构成犯罪的,由司法机关追究刑事责任。
第三十三条 各部门、各单位违反本条例规定,未报经审查或者备案,擅自制发统计调查表的,由市、区、县级市统计行政主管部门责令限期改正,或予以通报批评。
第三十四条 统计人员玩忽职守造成错报、漏报统计资料或参与篡改统计资料、编造虚假数据的,由市、区、县级市统计行政主管部门依权限予以通报批评,并视情节轻重,由所在单位或上级主管部门对直接责任人给予行政处分。
统计机构、统计人员违反《统计法》规定,泄露私人、家庭的单项调查资料或者统计调查对象的商业秘密,造成损害的,依法承担民事责任,并由所在单位或上级主管部门对负有直接责任的主管人员和直接责任人员依法给予行政处分。
第三十五条 拒绝、阻碍统计检查人员依法执行公务,对举报人员进行刁难、打击报复,应当给予治安管理处罚的,由公安机关给予处罚;情节严重,构成犯罪的,由司法机关追究刑事责任。
第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的,可以在接到处罚通知书之日起15日内,向作出处罚决定机关的上一级主管机关申请复议;或直接向人民法院提起诉讼。
当事人逾期不申请复议,也不提起诉讼,又不履行处罚决定的,作出处罚决定的机关可申请人民法院强制执行。

第七章 附 则
第三十七条 本条例自1997年8月1日起施行。



1997年6月25日

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