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租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场（下）
作者：仇少明律师 樊莹律师
单位：北京市隆安律师事务所上海分所
日期：2013年1月11日 星期五

摘要：通过上篇与中篇的分析，读者对房产租赁可能面对的风险有了框架性认知，了解了出租方有可能埋设陷阱的地方，明白了如何去填埋这些陷阱。在下篇中，笔者着重介绍两个常见条款——保证条款与优先续约条款。通过对此类条款的剖析与分享，力求为读者日后破除障碍及壁垒提供武器，知悉应思考及谨慎的要点，做到胸有成竹、进退自如。
关键词：出租方保证、承租方保证、优先续约

在以风险为导向的房产租赁交易过程中，当出租方与承租方就租赁房产概况、使用用途、房产交付、租期及租金等基本问题协商确定后，各方一般会将关注点转向出租方及承租方会作出怎样的保证，承租方能否以及如何优先续约等问题。针对此类问题，结合实战经验，请各位读者稍安勿躁，容笔者一一为您道来。
第一，保证条款。
也许有些读者会认为，保证条款是合同中次要的、非本质性的条款，对履行合同可能产生影响（反面想就是可能不产生影响，这符合大部分国人的侥幸心理常态），但并非决定性作用；如一方违反或撤销这些条款而不至于影响合同目的时，守约方要求违约方承担相应的违约责任即可，犯不着以此就取消合同条款或拒绝履行合同。如此看来，保证条款的作用就微乎其微了吗？
保证，就其基本含义，就是合同各方当事人关于与合同有关的各种事实与问题的声明，就种类而言一般可分为确认保证和承诺保证，前者是指保证方对过去或现在某一特定事实存在或不存在的声明，后者是指保证方对将来某一特定事项的作为或不作为的声明。
一个设计合理、内容全面、权义平衡的保证条款，不仅有利于当事人能够更加容易、迅速、充分地了解相对方的有关情况并作出是否最终订立协议的决策，便于提高办事效率，减少签约成本，而且从条款中折射出的诚意有利于为日后当事人的长期合作夯实基础。同时，一旦发现一方存在不实陈述，依据明确约定的协议条款来主张违约，就实践而言，比援引合同法的一般原则来得更为明晰和直接。
因此，结合笔者处理过的此类案件，建议承租方就出租方的保证内容可关注以下几点：
1. 主体资格及客体权属保证。
在与出租方的谈判过程中，承租方可根据实际情况填写下表，并根据表格内容形成条款文字，列于租赁合同之中。
序号 调查事项 YES OR NO 详情描述 备注
1 担保物权
2 违章建筑
3 消防验收及要求
4 环保手续及要求
5 卫生合格及标准
6 查封等强制性措施
…… …… …… …… ……
表格内容的详尽，有利于承租方核实出租方是否具备合法有效的对外租赁主体资格，辨别作为租赁关系客体的房产权属是否合法无争议，并确保承租方能够获得该房产的对外排他性合法使用权，避免因出租方主体资格不合格或房产客体状况不合法、不明确而导致租赁合同无效或房产不能被正常使用的悲惨性结局，进而造成承租方的重大损失。
对此，出租方须保证其“合法拥有房产的所有权及其土地使用权（或房产的转租权、使用权及经营管理权），保证房产不是违法建筑、无查封，其完全符合消防、环保、卫生等要求及标准，并已通过相关报批、施工及验收，手续齐备”，并确保“如租赁房产不符合上述保证内容，出租方应及时整改，包括但不限于取得相关许可证照、进行报批、组织验收，并赔偿由此所致的承租方全部损失”。
2. 维修保养保证。
虽然出租方对租赁房产及其附属设施提供维修保养服务是其法定义务，但在合同里进行明确的、详细的约定，有利于确认出租方对租赁房产及其附属设施进行维修保养的具体责任内容，明确各方执行维修保养工作的流程，避免约定不清而发生维修保养范围争议，进而导致维修延误、损失扩大，也可防止出租方以维修保养为名，经常干扰或妨碍承租方对房产的正常使用。
3. 技术条件保证。
实践中，常常出现出租方降低技术指标、推诿技术条件维护职责等情形，更有甚者竟发展到直接断水断电以此威胁承租方（俗话说，水是生命的源泉，切断“源泉”即可将承租方“毙命”，这般行之有效的方法，出租方怎会轻易放弃，可惜出租方却忘了抽刀断水水更流的道理啊）。
为防止出现此类严重影响承租方正常使用租赁房产的极端行为，以及日后矛盾的无限激化，在合同中对水、电、空调等技术条件进行详细约定，以有效明确出租方应提供的、应负责的、应确保的技术条件的范围、标准及要求，确认出租方对于正常供应与持续维继合格技术条件的责任，并可设定紧急自救措施及预救方案，以及出租方违约时的责任承担（包括但不限于租金减免、违约金支付等）。同时建议特别约定，“无论出租方与承租方就何种费用及其支付发生争议，或因合同项下其他事项产生纠纷，双方均应协商解决，出租方不得以任何理由断电、断水，否则由此给承租方造成的损失均由出租方赔偿”。
当然现实中也不乏很多粗鄙的出租方，无论合同条款如何约定，依然我行我素，一旦不能与承租方“英雄所见略同”，就采取停水停电的野蛮手段以及“株连式”与“突击式”并进的方法，公然叫嚣，视双方的约定于不顾。针对此类“智商无极限”的出租方，建议承租方不要“针尖对麦芒”，而是借鉴毛爷爷的“敌进我退，敌驻我扰，敌疲我打，敌退我追”的十六字战略，一方面稳住出租方竭斯底里的情绪，以尽快恢复水电供应为首要目标，以避免我方损失扩大，另一方面尽快固定证据、保留证据，核算已发生的损失，甄别并衡量主张损失赔偿的基础成本（当然可考虑鼓动其他租户一起行动，俗话说“人多力量大，蚁多咬死象”）、是继续在此租赁还是尽快搬迁以及获得赔偿的可能性与赔偿数额，并决策是对出租方采取法律行动，还是以此为由换来续租谈判的优惠条件（极端顽固的出租方不适用此项），或是退后一步海阔天空。当然，无论承租方如何决策，都别忘了关键，借用施乐公司首席执行官Anne的话就是“及时胜过完美”。
4. 房产使用协助保证。
对于租赁房产后将用于商业经营一类的承租方，建议提前了解当地政府对从事该类商业经营而使用房产时所要求办理的申报手续，以确定是否需在合同中增加要求出租方特别协助和配合的内容，包括但不限于提供房产平面图、经出租方签字的证明文件等，以明确出租方负有协助承租方办理某类商业经营相关报批手续的义务并明确包括哪些义务，同时强调出租方对该等协助工作不得另收费，以避免在报批过程中出租方不配合或懈怠协助导致承租方无法正常使用房产进行商业经营，以及防止届时出租方以此为由收取合同约定以外的费用。
5. 装修、改扩建通知及排除妨碍的保证。
对于房产使用过程中，出租方对租赁房产所在物业进行装修或改扩建工程时，常常使承租方爱恨交错，进退维谷。因为物业施工或多或少会影响对房产的正常使用，如果暂停使用，对商业经营类的承租方而言实在是心如刀割（餐饮类、美发类尤甚），而如果继续使用，在客流无法匹配经营条件或整体商圈受到严重扭曲的情况下，惨淡经营将成为挥之不去的梦魇。
因此，结合租赁房产所在的地理位置、建筑物状况、承租方将租赁房产用于商业经营的利润预估等因素，笔者建议在合同中约定出租方应保证承租方的正常使用权以及房产暂不能使用时的后续处理，以最大限度避免装修及改扩建施工导致人流减少、建筑物外观或结构变化产生对租赁房产正常使用的不利影响，进而妨碍承租方的商业经营。如下约定可供众读者参考：
“出租方对租赁房产所在物业进行装修及改扩建施工的，出租方应提前【】个月书面告知承租方（包括但不限于施工方案、施工时间等），并确保施工不得影响承租方对租赁房产的正常使用，若出租方或其委托的施工方造成承租方财产受损，出租方同意按承租方的要求全额赔偿。若施工导致承租方不能使用租赁房产或对承租方使用房产造成不便时，承租方有权自行选择：
（1） 暂停使用租赁房产。暂停期间租金全部免除，租期相应顺延。承租方暂停使用租赁房产而产生的损失，包括但不限于营业利润等，均由出租方承担。
（2） 继续使用租赁房产。若施工期间承租方的此处营业额比去年同期减少【】%以上时，出租方同意按【】标准减少该期间承租方的应付租金。”
第二，谨慎针对承租方的严苛要求（承租方的保证条款）。
出租方获得对价后让渡房产的使用权，当然会也必定会考虑到承租方在使用房产过程中的种种行为，预想到可能对其心爱房产的种种“摧残”。这种首先把承租方列为“恶人”的心态可以理解，但是从这种心态由此衍生成严格限制及要求承租方的苛刻条款，对于承租方后期将房产用于相关商业经营时，承租方将不得不面对跋前?后、左右为难的局面。
比如，“承租方保证合法经营，不因违法违规被政府部门查处，包括但不限于停业整顿、罚款、吊销营业执照等，不因违法违规或不道德的经营行为被新闻媒体负面报道，否则出租方有权解除本合同，承租方除应赔偿出租方因合同最终解除而遭受的损失，还应支付未履行租期内的全部租金”。
又如，“承租方保证，其所经营的行业、产品、商号、标识或提供的服务已需取得特殊行业或专项批准、代理权、海关以及政府批准手续、其他经营销售许可，以及相关所有权人（或使用权人）出具的授权、签订协议等，并确保该等手续、批准、许可、授权及协议在租赁期内保持合法有效，否则出租方有权立即解除本合同，且承租方应按上年度租金总额的三倍向出租方支付违约金”。
像这种为承租方经营量身而定的严苛条款，面对后期如出现第三方愿意支付高额租金而介入该房产租赁的诱惑，带有人类自身缺陷的出租方自然会选择华丽转身，以此充分的藉口来解约，不但不用承担违约责任，而且还能获得一笔不菲的违约补偿。
鉴于此类约定如定时炸弹，威力不小，建议承租方擦亮眼睛，谨慎分析其日后可能产生的冲击，充分设想这些冲击将带来的不利后果，以及己方能够应对并充分解决的可能性，经与出租方谈判后，可选择：
（1） 以其他商业条件作为删除或调整该类条款的对价。毕竟将房产租赁出去并从中获益是出租方的最终目的，紧扣该目的而抛出诱人的商业条件，在实践中还是有可能说服出租方作出相对妥协的。
（2）若不能删除或调整该等约定，可以为出租方设定同等内容或相似项目的条款，以对等限制出租方的自由。采取该策略的前提是承租方享有一定的优势，比如是大型集团或企业，经济实力雄厚，拟承租期限较长，拟承租的区域较大等。
（3）若恰逢负隅顽抗或不可端倪的出租方，实在无计可施时，笔者建议另行选择他处房产，即使再迫切也不要存侥幸心理，与其终日战战兢兢，不如即刻勇敢放手，因为饮鸩止渴只会带来更大的损失。
从败诉方律师被感动说起

杨涛


最近，重庆市沙坪坝区人民法院的一份判决书让败诉方律师感动地说：我从来没有看过这样精彩的判决书。这份判决书，文书长6页，共5000多字。其中详细列举了原、被告举证的14项内容，包括每一份证据的名称、时间和证明事实等等，同时又对原、被告双方列举的证据发表认定或不予认定的意见和理由。在认证的基础上，判决书才表述了审理查明的事实和裁判的理由，理由和依据均非常详尽。 (新华社5月8日)
一份判决书能收到如此好的效果，在今天民众对法院的判决颇有非议的情境下，的确不易。而分析这份判决书收到这样的效果的原因，无他，在于说理充分，无怪于最高人民法院多次强调判决书要说理，由此可见一斑。那么，说理为什么能收如此好的效果？值得我们深思。
说理体现了实质正义。案件的裁判是要以事实为依据、以法律为准绳，而说理就是充分展示裁判的事实依据、尊重客观事实；遵循法律逻辑规律、正确适用法律。因此，一个在说理基础上作出结论的判决，能在最大程度上提高判决的准确性和公信力，也就能在最大程度上实现实体正义。
说理体现了程序正义。说理的过程必然也是展示当事人双方的证据与观点的过程，而对这些证据与观点的展示必然要求法官认真听取并分析当事人双方的意见，体现对于当事人的尊重。“听取双方的意见”正是自然正义、程序公正的一个非常重要的准则。只有自己的意见被认真听取并在判决中得尊重，当事人才有可能对判决信服。
说理正是在能体现实质正义和程序正义的意义上，树立了法院的权威。长期以来，受一些旧的观念影响，我们认为法院是国家机器，法院也是以国家强制力作后盾，顺理而然我们认为法院的权威是以凭籍强制力而树立。国家强制力对于树立法院权威当然不可少，但事实上，法院作为主持公平与正义、中立、行使裁判权的国家机关，其权威的树立主要还是要依靠说理来树立。法院判决的充分说理才能树立自己“不偏不倚”的公正形象，才能赢得民众来自心底的尊重，赢得公信力，最终树立自己的权威。
而在当前，我们看到生效的判决被当事人无休止的要求重审，“执行难”的老大难问题也困扰着各地法院，法院的权威受到前所未有的极大挑战。这跟我们的判决书语焉不详、蛮不讲理是分不开的，在某种程度上，我们可以说正是法院判决说理的不充分使我们法院的权威性不断地流失。
在西方法治国家，判决必须要说理，这是法院判决的基本的准则。而在我们国家，一份只是遵循判决准则的说理判决却作为了新闻为人们所赞赏，这正说明了我们国家法院判决说理的现状不容乐观。那么，在我们国家，法院判决为什么不说理呢？这跟我们的国情、体制现状是分不开的，笔者分析不外乎有这么几点原因：
一是不会说。判决说理要求法官要有很高的法律水平，可是长期以来，我们的法院却进来了太多的并未受过法律专门教育的人，自己对法律不能深刻领会，如何说理？判决说理也要求法官要有较强的逻辑分析能力和的丰富社会经验，这些都要求法官要在长期的法律实践中习得，需要在一定的年龄基础上的获得充足的社会阅历，西谚言“律师少的俏，法官老的好”。我们的法官没有足够的生活阅历和法律实践，年纪轻轻走上法庭，没有结婚就审理离婚案件并不罕见，判决又如何说理呢？再如，法官“居无定所”，今天的刑事法官明天就可能审理民事案件，甚至后天就去参加当地的中心工作，与当地的工、青、妇打成一片，还要为政府安排的房屋拆迁工作而操心。今天讲刑事案件的理，明天就用刑事案件思维讲民事案件的理，后天就用群众语言讲理，这理如何讲得通呢？福建省周宁县法院分管刑庭的副院长陈木森不是说，自己长期从事民事审判工作，刚分管刑庭工作才半个月，所以在公安局副局长陈长春强暴被害少女案重罪轻判的问题上，才轻信了刑庭庭长阮金钟的话吗？
二是不愿说。案件刚受理，关系就找上门，法官的低薪和并未实行任职回避的制度，使得法官很难抵御诱惑，而监督的不力，又使违法成本降低。湖北省武汉市中级人民法院竟有13名法官被查处，令人触目惊心，想想法官的判决中夹杂着大多的私货，如何让他们去说理呢？审委会是法院的最高审判机构，审者不能判，判者不去审，一个正直的法官凭自己对于法律的理解和事实的认定本可充分说理，但万一他的见解不幸与审委会并不一致，判决最终由审委会决定，我们如何苛求被迫制作判决书的他去说还自己都不同意的理呢？
三不敢说。法院的人、财、物都在地方党政控制之下，各种来自行政的力量干预法院的判决并不罕见。法院在考虑达到地方领导的满意下作出的判决根本就无法说理。长期以来法院实行行政化管理，法官上面有领导，领导决定法官的前途命运、福利待遇，实在大重要了，领导说了要怎么审案事实上法官很难违背，这又如何让法官去在判决上说理呢？
那么，如何让法官在判决上真正做到说理，读者也许能从笔者的提出的问题中寻找得到一些笔者给出的答案，也许高明的读者自己有更好的解决方法。但笔者要强调的是，只有解决法官说理的窘境，让法官会说、愿说、敢说，判决才能真正做到说理，而只有说理才能进一步树立法院的权威，法院有了权威，法治的建设才真正有希望。如此，则民族幸矣!国家幸矣!

　　通联：江西省赣州市人民检察院 杨涛 华东政法学院法律硕士 　　邮编：３４１０００ 　　
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