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舟山市城市房屋拆迁价格评估办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 10:43:15  浏览:8458   来源:法律资料网
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舟山市城市房屋拆迁价格评估办法

浙江省舟山市人民政府办公室


舟政办发〔2002〕43号

舟山市人民政府办公室关于印发舟山市城市房屋拆迁价格评估办法的通知

各县(区)人民政府,市政府直属各单位:
《舟山市城市房屋拆迁价格评估办法》已经市政府同意,现印发给你们,请遵照执行。




二ΟΟ二年五月二十三日




舟山市城市房屋拆迁价格评估办法

为了规范城市房屋拆迁价格评估行为,维护房屋拆迁双方当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》和《中华人民共和国房地产估价规范》,结合我市实际,制定本评估办法。
一、本办法所称房屋拆迁价格评估,是指房地产评估机构依法对城市规划区内国有土地上的被拆迁房屋及其附属物和安置用房价格进行确定的活动。
二、房屋用途分为住宅、商业用房、办公用房、工业用房及其他房屋五类。
三、被拆迁房屋及其附属物、安置用房的评估以货币补偿基准价为基本依据,结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修及其它因素由房地产评估机构评估确定。
被拆迁房屋货币补偿价格计算公式:被拆迁房屋货币补偿价格={房屋货币补偿基准价×(1+区位差价系数)×(1+层次差价率)×(1+朝向差价率)×(1+其他因素差价率)-同类用途房屋基准重置价格+同类用途房屋评估重置价格×成新率}×建筑面积+附属物补偿金额+装修补偿金额。安置用房评估金额的计算公式:安置用房评估金额={房屋货币补偿基准价×(1+区位差价系数)×(1+层次差价率)×(1+朝向差价率)×(1+其他因素差价率)-同类用途房屋基准重置价格+同类用途房屋评估重置价格×成新率}×建筑面积。
四、其它未涉及的内容按《浙江省城市房屋拆迁价格评估办法》有关规定办理。
五、普陀、岱山、嵊泗可参照本办法执行。
六、本办法由舟山市城乡建设委员会负责解释
七、本办法自2002年7月1日起施行。


附:舟山市城市房屋拆迁价格评估有关因素界定表

一、定海城区2002年砖混半框架结构房屋货币补偿基准价

单位:元/㎡
房屋用途地段等级 住宅用房 商业用房 办公用房 工业用房 其他用房
一 类 3000 18000 2800 2000
参照住宅用房和办公用房的货币补偿基准价`、
重置价2800
二 类 2600 12000 2400 1800 2350
三 类 2100 6000 2000 1600 1900
四 类 ≤1800 3500 1700 1500
重置价 750 900 750 1000

备 注:1、区位差价系数幅度:-50%至+30%
2、住宅其他因素的幅度:-30%至+20%
3、商业用房其他因素的幅度:-35%至+20%

二、舟山市2002年住宅房屋朝向差价率标准(%)

结构主方向 朝东 朝南 朝西 朝北
差价率 -2 0 -6 -7
备 注:1、主方向是指本幢住房正方向左右各45度范围内的方向;
2、钢混、砖混结构条式住房,按主方向以套为单位计算增减系数;

三、定海城区2002年商业用房层次差价率标准(%) 单位:元/㎡
地段等级 基准价格 一层 二层
一 类 18000 100% 25%
二 类 12000 100% 30%
三 类 6000 100% 40%
四 类 3500 100% 60%
备 注:商业用房三层以上按办公用房考虑


四、舟山市2002年住宅房屋层次差价率标准(%)

层次总楼层 一 二 三 四 五 六 七 八
一 +4
二 +3 +2
三 0 +4 -4
四 0 +4 +9 -13
五 0 +4 +9 +7 -20
六 0 +4 +9 +7 +2 -22
七 0 +4 +9 +7 +3 +2 -25
备 注 1、小高层的房屋七层(含七层)以下每层减10元/㎡,七层以上每层加10元/㎡2、本表也适用办公用房3、本表为平屋顶房屋的层次差价率,对于现浇坡屋顶房屋的层次差价率参照平屋顶房屋,但顶层的层次差价率增加+4%

五、舟山市2002年住宅其他因素差价率标准(%)

序号 其他因素 修正情况 修正系数 备 注
一 功能布局(-10%至+5%) 好 0%至+5% 室内布局合理,采光通风好,卫生间建筑面积4.5㎡以上,房屋建筑面积60 ㎡以上,
一般 -5%至0% 室内布局一般,采光或通风一般,卫生间建筑面积3㎡以上,房屋建筑面积60 ㎡以下,
差 -10%至-5% 室内布局不合理,采光或通风不好,卫生间建筑面积1.5㎡以下或无卫生间,房屋建筑面积30㎡以下,
二 居住环境(-20%至+10%) 好 0%至+10% 属物业小区,周围环境安静,小区绿地率达到25%(含25%)以上,小区容积率小于等于1.3,出路方便,附近教育、卫生、文化、商业等软配套优,城建配套优
一般 -10%至0% 属一般小区,周围环境一般,小区绿地率达到25%以下,15%以上,小区容积率大于1.3,出路一般,附近教育、卫生、文化、商业等软配套一般,城建配套一般
差 -20%至-10% 不属小区,周围环境噪杂,绿化差,出路不便,周围教育、卫生、文化、商业等软配套差,城建配套差
三 建筑结构形式(0%至+5%) 特殊 0%至+5% 视建筑结构复杂程度而定
一般 0%
备 注:1、办公、工业用房、其他用房的其他因素修正参照住宅;
2、分值均含下限,不含上限
3、城建配套主要指供电、供水、供气、排水等



六、舟山市2002年商业用房其他因素差价率标准(%)

序号 其他因素 修正情况 差价率(%) 备 注
一 建筑结构形式(0%至+5%) 特殊 0%至+5% 视建筑结构复杂程度而定
一般 0%
二 房屋深宽比(-5%至0%) ≤2 0% 深宽比每增加0.05,差价率增加-0.5%,在0、0.05、0.1之间的深宽比,按最靠近划分等级原则取差价率
2.1 -1%
2.2 -2%
2.3 -3%
2.4 -4%
2.5 -5%
三 房屋层高(-10%至+5%) 4.5至5.5米 0%至+5%
3.5至4.5米 -5%至0%
3至3.5米 -7%至-5%
3米以下 -10%至-7%
四 商业环境(-20%至+10%) 好 0%至+10% 周围商业氛围优,方便停车、休息,购物环境优,建筑物布局合理,内设电梯、中央空调,城建配套设施优
一般 -10%至0% 周围商业氛围一般,停车、购物环境一般,建筑物布局一般,无电梯、中央空调,城建配套设施一般
差 -20%至-10% 周围商业氛围差,停车、购物环境差,建筑物布局不合理,城建配套设施差
备 注:分值均含下限,不含上限

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抽象行政行为的可诉性研究
闫桂贞 

  我国的行政诉讼法自1990年10月1日实施以来,对于监督行政机关依法行政,保护公民、法人和其他组织的合法权益起到了重要作用。但迄今为止的10年实施过程中,该法也暴露出了许多问题,其中之一即抽象行政行为的可诉性问题。本文试对此进行探讨,希望对我国的行政诉讼法制发展提出一点建议。

  所谓抽象行政行为,是指行政主体针对不特定的行政相对人单方作出的具有普遍约束力的行政行为,即制定行政规则的行为1。抽象行政行为并非正式法律概念,而只是学术用语,作为与具体行政行为的对应,两者的区别在于行为的适用范围不同。抽象行政行为的特点在于,一是具有普遍约束力,它不是针对特定人或特定事;二是具有反复适用性,行政机关可以根据同一抽象行政行为作出多个具体行政行为。
  在对行政行为的内涵的理解上,有人将行政立法行为等同于抽象行政行为,这种观点是不确切的。实际上,行政立法行为是指国务院制定行政法规,各部委制定行政规章,省、自治区、直辖市人民政府,国务院批准较大的市人民政府制定地方性规章的行为。抽象行政行为包括行政立法行为和行政机关制定、发布其他具有普遍约束力的决定、命令的行为。因此,行政立法行为是抽象行政行为的一部分,二者不能简单地等同。
  根据我国行政诉讼法第52条和第53条的规定,人民法院审理行政案件,以法律、行政法规、地方性法规为依据,并参照国务院各部委及地方政府制定的规章。从中可以看出,属于行政立法范畴的行政法规、规章是法院审理行政案件的依据,法院对此无权审查,否则将导致审判权的无限扩大,以致于凌驾于立法权和行政权之上,故行政立法行为当然排除在诉讼范围之外。因此,本文所称的抽象行政行为仅指行政立法以外的、行政机关制定其他具有普遍约束力的决定、命令的行为,即狭义上的抽象行政行为。
  对于此类抽象行政行为是否具有可诉性,我国的立法与理论界有不同观点。行政诉讼法第12条第2款规定,对于因行政法规、规章或者行政机关制定、发布的具有普遍约束力的决定、命令而提起的诉讼,人民法院不予受理。如前所述,制定行政法规、规章的行为是行政立法行为,法院对此无权审理,立法也无须加以重复规定。但是,我国立法明文规定将行政机关制定、发布决定、命令的抽象行政行为排除在行政诉讼的受案范围之外,这一规定在实践上和理论上都引起了很多争论。理论界目前有越来越多的人主张,应对此条款加以修正,并进而规定抽象行政行为具有可诉性。

  为了探讨这一问题,我们首先从比较法的角度略作分析。从国外的立法和司法实践来看,在行政诉讼制度比较完善的一些西方国家,通常只把行政立法行为排除在行政诉讼的受案范围之外,而对于抽象行政行为,从“有权利就有救济”的行政法原则出发,大多数国家将其纳入诉讼范围之中2。例如,在德国,公民对于行政机关的违宪行为或行政机关的私法行为,不得提起行政诉讼,另外,原告还不能提起涉及政治利益、文化利益、宗教利益等的行政诉讼,而抽象行政行为作为行政行为的一种,并未排除在行政受案范围之外。
  在英国,无论行政机关的具体行为还是抽象行为,只要超越法定权限,法院都可以行使审查权。英国法官在对行政行为进行司法审查时可以根据自己的法律意识和有关公平正义的观念,对议会授权法进行广泛的解释,甚至可以挖掘出比立法意图更深更广泛的“立法意图”,唯一的界限就是不能否定议会法,只能通过解释议会法去控制行政权。
  法国的行政诉讼范围由判例而不是成文法来确定。根据有关判例,一般私法行为,立法行为,国家行为,政治行为例如解散议会、提出法律案等,司法审判保留事项例如邮政运输问题、社会保障问题等排除在行政诉讼之外,而未将抽象行政行为排除,相反,法国的最高法院对撤销总统和部长会议命令的诉讼,以及撤销部门制定的行政条例的诉讼享有初审管辖权。
  美国从三权分立的根本原则出发,行政机关的一切行为都在司法审查范围之内,而且把法院对立法是否违宪的审查原则和制度运用到了对行政或执行机关的立法审查活动中。美国的联邦程序法也规定了司法审查的排除情况,即第701条列举的两种,一是法律规定不予司法审查的行为,如法律明文规定的行政终局行为;二是行政机关的自由裁量行为,包括确定未来政策的行为,有关国防和外交的行政决定、行政机构的内部管理决定等。但近年来美国法律对排除司法审查的范围采取逐步限制的态度。可以说,在美国,行政行为可以受司法审查是原则,排除审查则是例外,而且即使是排除审查的行为,相对人亦可以滥用自由裁量权或侵犯宪法为根据提请司法审查。3
  其他国家如日本等,也作了类似的规定。由此可见,扩大行政诉讼的受案范围,将抽象行政行为纳入司法审查范围之内,是国外较为普遍的立法现状,也是行政诉讼法的发展趋势。

  可以认为,我国现行的行政诉讼法将抽象行政行为排除在受案范围之外的做法,不但与国际发展趋势不相吻合,而且在实际工作中带来一系列弊端。首先,不利于人民法院充分行使司法监督权。如果抽象行政行为具有违法性,则必然带来具体行政行为的错误,当行政相对人不服具体行政行为起诉后,法院只能撤销具体行政行为,而对抽象行政行为无权处理,这就意味着该抽象行政行为还将继续存在并有效,行政机关还可以据此作出同样错误的具体行政行为。这将使得行政诉讼只能应付个案,不能消除错误行政行为的根源,导致司法监督只能治标而不能治本;其次,不利于保护相对人的合法权益。抽象行政行为制定公布后即具有约束力,任何公民、法人或其他组织无法与之对抗。该抽象行政行为即使违法并通过具体行政行为对相对人造成了损害,法院也无权对其效力加以否定,由此助长了行政机关滥用职权的现象,相对人的权益无法从根本上得到保护4。而且,为逃避法院的监督,行政机关有可能采取以抽象行政行为代替具体行政行为的方式,侵害相对人的利益,法院对此却无能为力;再次,不利于我国社会主义法制的统一。每一个专门的行政机关在作出一个抽象行政行为时,往往只注意到本部门的职能所适用的法律,而可能忽视其他方面的法律,从而出现各个部门作出的抽象行政行为互相冲突或矛盾的现象,导致行政法制的不协调,也影响到我国法律体系整体上的统一性;最后,不利于行政机关提高行政效率。抽象行政行为未经过司法审查程序,缺乏法律作后盾,当相对人拒不执行或消极对抗时,不能对其采取强制措施,从而影响抽象行政行为的法律效力以及行政机关的工作效率,也势必将降低行政机关的威信5。
  为消除上述弊端,我国的行政诉讼立法有必要考虑将抽象行政行为纳入人民法院的受案范围之中。我国目前的行政诉讼发展现状证明,这种做法不仅是必要的,也是可行的。因为,从行政机关的角度来看,行政活动的效率的提高应建立在法治的基础之上,如果抽象行政行为偏离了这一方向,则根本无所谓效率可言。人民法院的司法监督将使得合法的行政行为得以贯彻实施,使不法的抽象行政行为得以尽快变更或撤销,实质上有利于行政行为效率的提高。另外,从人民法院的角度来看,经过多年的行政诉讼司法实践,法院积累了丰富的审判经验,行政审判人员的专业水平有了很大提高,有能力对抽象行政行为进行审查。同时,我国近年来在行政管理的各个领域都出台了大量的法律、法规,为法院审查抽象行政行为提供了立法上的依据。
  行政诉讼的受案范围实质上就是法院监督行政行为的范围,它体现了一国法制建设的完善程度,目前我国的受案范围还比较小,这反映了我国行政权较强,而立法权、司法权相对薄弱的国情现状6。因此,为平衡国家的权力分工,建立司法权与行政权的良性互动机制,应在我国现有的法律框架内适当扩大司法权的范围,对我国现行的行政诉讼法中的有关条款,例如第2条、第5条、第11条、第12条、第17条、第27条、第32条、第39条、第41条、第51条、第54条等进行相应的修正,将其中的“具体行政行为”改为“行政行为”,从而把行政机关制定具有普遍约束力的行政决定、命令的抽象行政行为纳入司法受案范围,这对于行政机关和行政相对人都是有利无害的,而且也将有助于我国法制的发展与完善,符合我国立法与国际接轨的要求。
  
  注:
  1胡建淼著:《行政法学》,法律出版社,第296页。
  2高鸿著:《抽象行政行为可诉性研究》,载《行政法学研究》,1997年第3期。
  3胡建淼著:《比较行政法》,法律出版社。
   姜明安著:《外国行政法教程》,法律出版社。
  4郑建勋著:《抽象行政行为的可诉性》,载《西南民族学院学报》,哲社版1998。
  5《抽象行政行为能否提起诉讼的探讨》,载《政治与法律》,1997年第2期。
  6姬亚平著:《论人民法院对抽象行政行为的审查》,载《行政法学研究》,1993年第3期。
  
  (作者单位:北京大学法律系)






 

青龙满族自治县小城镇规划建设管理条例

河北省青龙满族自治县人大


青龙满族自治县小城镇规划建设管理条例


(2001年3月9日青龙满族自治县第四届人民代表大会第四次会议通过,2001
年9月27日河北省第九届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准)
第一条 为加强小城镇规划建设管理,促进经济和社会各项事业发展,根据有
关法律、法规的规定,结合自治县实际,制定本条例。
第二条 本条例所称的小城镇,系指自治县县城、建制镇、乡人民政府所在地
的集镇。
第三条 自治县城乡建设行政主管部门负责小城镇规划建设管理工作。
镇、乡,人民政府负责本行政区域内小城镇规划建设管理工作。
土地、环保等部门按职责分工,做好小城镇规划建设管理工作。
第四条 小城镇建设必须科学规划,建设和管理并重,并与自治县国土规划、
区域规划、土地利用总体规划、环境保护规划和人口发展规划相协调,体现民族风
格和现代特征。
第五条 县城总体规划由自治县人民政府组织编制,经自治县人民代表大会或
者其常务委员会审查同意,报市人民政府批准。
建制镇、乡人民政府所在地集镇总体规划由镇、乡人民政府组织编制,经镇、
乡人民代表大会审查同意,报自治县人民政府批准。
已经批准的县城、建制镇、乡人民政府所在地集镇总体规划,在实施中需要调
整的,报原批准机关审批。
第六条 小城镇规划区内的土地利用和其他建设必须符合小城镇总体规划。
自治县人民政府根据小城镇总体规划作出的调整用地决定,任何单位和个人都
必须遵守。
第七条 小城镇建设用地应当纳入自治县土地利用总体规划和土地利用年度计
划。
小城镇建设年度用地指标报请省、市下达后,由自治县人民政府批准使用。
发展小城镇坚持节约用地和保护耕地的原则。通过改造旧城区、建房向多层发
展、土地整理、开发利用荒废地等措施,解决小城镇建设用地。
自治县人民政府控制小城镇土地一级市场,并对其使用权进行有偿交易。
第八条 小城镇建设用地,除法律规定可以划拨的以外,实行有偿使用。
第九条 小城镇规划区内,征用耕地的土地补偿费标准为该耕地被征用前三年
平均年产值的六倍,征用耕地的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值
的四倍。
第十条 小城镇建设需要拆迁房屋和清除附着物的,根据实际情况给予适当补
偿。补偿标准由自治县人民政府制定。
第十一条 小城镇建设占用土地达到和超过农户责任田总量一半的,可采取下
列办法之一予以安置:
(一)根据本人意愿全家可转为非农业户口;
(二)所占土地由村民委员会用集体预留机动地调剂弥补;
(三)有造地条件的,根据造地数量按照先选后付的办法,由镇、乡人民政府
给付耕地开垦费。
第十二条 小城镇国有土地出让时,在同等条件下,优先出让给被征用土地的
农户。
第十三条 在小城镇有合法固定住所、稳定职业或生活来源的农民,可根据本
人意愿转为城镇户口,享受城镇居民待遇。
第十四条 在小城镇落户的农民,可根据本人意愿,保留其承包土地的经营权,
或者依法有偿转让。
第十五条 需要在小城镇规划区内的土地上进行建设的,须向自治县城乡建设
行政主管部门申请领取建设用地规划许可证。建设单位和个人在取得建设用地规划
许可证后,方可向县级以上人民政府土地管理部门申请办理用地手续。
第十六条 禁止在临时用地上建设永久性建筑物、构筑物和其它设施。
小城镇建设需要使用临时用地时,建设单位或个人必须无条件拆除临时用地上
的建筑物、构筑物和其他设施,并恢复原貌。
第十七条 新建、扩建、改建建设工程,实行建设工程规划许可证制度和开工
许可证制度。
申请建设临时性工程,应当办理临时建设工程规划许可证。
第十八条 临街建筑物应当后退道路红线,后退道路红线距离严格按照小城镇
规划确定。
第十九条 小城镇建设工程设计、施工必须由具有相应资质等级的设计单位、
施工企业承担。
工程开工建设后,自治县城乡建设行政主管部门应对工程建筑质量实施监督。
工程竣工后,应按规定验收,验收不合格的,不得投入使用。
第二十条 小城镇建设建筑材料采购、供应、运输,统一向社会招标,禁止任
何集体组织、单位或个人垄断市场。
第二十一条 禁止下列破坏小城镇绿化的行为:
(一)依树搭建屋棚、围圈树木;
(二)在绿地内堆放物体,倾倒污水、废弃物,挖坑、取土;
(三)钉、划、刻、攀折树木,损坏花草;
(四)擅自修剪树木;
(五)擅自砍伐或者移植小城镇规划区内栽植的树木。
第二十二条 小城镇内的户外广告、长廊、橱窗、标志牌等须经自治县城乡建
设行政主管部门指定位置,内容健康、外形美观、用字规范,有利于民族团结。
第二十三条 小城镇主要街道临街居住的单位和经营业户、居民户门前,实行
包卫生、包绿化看护、包秩序责任制。
第二十四条 禁止在公共供水管道及其附属设施规定的安全保护范围内取土或
者修建建筑物、构筑物。
第二十五条 自治县应当按照市场经济原则多渠道筹集小城镇建设资金:
(一)上级专项拨款;
(二)县、镇、乡人民政府财政拨款;
(三)城市维护建设税、公用事业附加、市政公用设施配套费收入、旧城改造
费、市场建设费;
(四)国有土地有偿使用收益留给镇、乡财政部分;
(五)经济组织或者个,人对小城镇建设项目的投资、预付资金、捐赠及赞助
资金;
(六)银行贷款和引进国内、外资金;
(七)其他资金。
第二十六条 小城镇建设资金必须专款专用,任何单位和个人不得截留、挪用。
第二十七条 违反本条例的规定,有下列行为之一的,由自治县土地行政主管
部门进行处罚:
(一)违反本条例第十五条的规定,未取得建设用地规划许可证或临时建设用
地规划许可证而占用土地的,责令返回所占用的土地;
(二)用地单位或个人取得土地使用权后,土地闲置两年以上的,依法收回土
地使用权。
第二十八条 违反本条例的规定,有下列行为之一的,由自治县城乡建设行政
主管部门进行处罚:
(一)违反本条例第十六条规定的,责令限期拆除;拒不拆除的,由自治县人
民政府做出决定,强行拆除,或者申请人民法院强制执行。
(二)违反本条例第十七条规定的,责令停止建设,限期改正或者恢复原貌,
并处以五百元至一千元罚款。
(三)违反本条例第二十一条第(一)至(四)项规定的,给予批评教育,责
令限期改正;逾期不改的,处以五元至五十元罚款。
(四)违反本条例第二十一条第(五)项规定的,责令赔偿损失,并处以赔偿
金额二倍的罚款。
(五)违反本条例第二十二条规定的,责令限期改正,消除影响,并处以五百
元至二千五百元罚款。
(六)违反本条例第二十四条规定的,责令停止侵害,限期拆除;造成损失的,
赔偿损失。
第二十九条 违反本条例第二十条规定,情节轻微的,由公安机关依照《中华
人民共和国治安管理处罚条例》进行处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十条 违反本条例第二十六条的规定,截留、挪用小城镇建设资金的,追
回所截留、挪用的资金,不构成犯罪的,给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑
事责任。
第三十一条 当事人对行政处罚决定不服,可以依法申请复议或者提起诉讼。
逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的
机关申请人民法院强制执行。
第三十二条 城乡建设行政主管部门和有关部门的工作人员玩忽职守、滥用职
权、徇私舞弊,情节轻微的,由其所在单位或上级主管机关给予行政处分;构成犯
罪的,依法追究刑事责任。
第三十三条 本条例自公布之日起施行。



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