建设部、中国人民银行《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》

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江苏省徐州市人民政府


徐州市人民政府令

第114号


《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》已经2007年11月30日市人民政府第85次常务会议讨论通过，现予公布，自2008年2月1日起施行。


市长曹新平


二ｏｏ七年十二月十日


徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法
　　
第一条 为了加强城市房地产开发住宅项目的交付使用管理，保障住宅的整体居住功能和质量，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规规定,结合本市实际，制定本办法。
　　
第二条 徐州市市区房地产开发住宅项目（以下简称住宅项目）的交付使用及其监督管理活动，适用本办法。
　　
第三条 市建设行政主管部门负责组织、协调住宅项目交付使用的监督管理工作。市规划、国土、房产、市政、园林、公安、市容等有关部门，按照各自的职责做好住宅项目交付使用的监督管理工作。
　　
区人民政府及其街道办事处，城市供水、供电、供气等单位，应当配合做好住宅项目交付使用的管理工作。

第四条 住宅项目应当按照土地使用权出让条件、规划条件等要求，配套建设公用设施和公共服务设施（以下简称配套设施）。配套设施应当与住宅同步建设、同步交付使用。
　　
分期建设的住宅项目，分期交付使用时，建设的配套设施应当满足居民的基本生活需要。
　　
第五条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让条件和建设工程规划许可内容编制住宅项目建设方案。住宅项目建设方案应当包括下列主要内容：
　　
（一）住宅项目建设工程的基本情况；
　　
（二）住宅及其配套设施的建设内容、标准；
　　
（三）配套设施建设的进度安排及保障措施；
　　
（四）配套设施的产权界定；
　　
（五）分期建设的住宅项目，每期的区域界限和配套设施建设的内容、时序。
　　
第六条 市建设行政主管部门应当与市规划、国土、市政、房产、园林、市容、公安等部门组成住宅项目配套建设协调办公室，负责指导住宅项目配套建设工作，研究住宅项目配套建设的重大问题，协调住宅项目配套建设相关事宜，制订住宅项目建设方案示范文本。
　　
第七条 房地产开发企业应当在报送施工图审查前，将住宅项目建设方案报市建设行政主管部门。市建设行政主管部门应当会同规划、国土等行政主管部门对建设方案进行审核。建设方案不符合本办法规定的，施工图设计文件不予批准。
　　
第八条 房地产开发企业在预（销）售商品房时应当公示建设方案。

第九条 市建设行政主管部门应当对配套设施实施建设工程质量监督，并将建设方案中配套设施的实施情况纳入质量监督报告。
　　
第十条 住宅项目交付使用应当符合下列条件：
　　
（一）单位工程竣工验收合格，且已办理竣工验收备案；
　　
（二）生活用水纳入城市供水管网；
　　
（三）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；
　　
（四）居民生活用电和小区管理用电纳入城市供电网络；
　　
（五）小区内道路建设符合规划要求和质量等级标准，与外界交通干道之间有符合标准的道路连接，并按照设计要求完成相应的道路照明设施建设；
　　
（六）具备条件的地区，燃气管道nbsp; （七）按照建设方案完成住宅小区内的绿化，因季节原因未完成绿化的，应当向市园林部门作出承诺，落实保障措施；
　　
（八）物业服务企业和物业服务用房已落实；
　　
（九）按照建设方案建设的社区服务、安全防范、环卫及其他配套服务设施已建成；
　
（十）按照建设方案配套建设的电信通讯、有线电视、邮政等设施已建成；
　　
（十一）拆迁安置补偿全部到位；
　　
（十二）法律、法规、规章规定的其他条件。

第十一条 住宅项目符合第十条规定，房地产开发企业向市建设行政主管部门申请交付使用验收的，市建设行政主管部门应当自收到申请之日起五个工作日内，书面通知相关行政主管部门和单位组织验收。相关行政主管部门和单位应当自收到验收通知书之日起十日内，依照各自的职责组织单项验收，并在验收后的五个工作日内，向房地产开发企业出具是否合格的证明；不合格的，应当书面告知其理由。无正当理由逾期未组织验收或者未出具是否合格证明的，视为验收合格。
　　
相关行政主管部门和单位应当根据建设方案确定的内容进行验收，不得擅自增设验收内容和条件，不得收取费用。但法律、法规另有规定的除外。
　　
第十二条 房地产开发企业向市建设行政主管部门申请办理住宅项目交付使用手续时，应当提交下列相关文件或证明：
　　
（一）市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；

（二）市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；
　　
（三）市市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明；

（四）市园林部门出具的符合绿化标准和交付使用条件的证明或者同意投入使用的意见；
　
（五）市房产管理部门出具的物业服务用房和物业服务企业已落实的证明；
　　
（六）供电单位出具的生活及管理用电已纳入城市供电网络的证明；
　　
（七）市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明；
　　
（八）街道办事处出具的依照建设方案要求建设的社区用房和环卫设施已移交的证明；

（九）按照建设方案确定的其他配套设施已建成的证明。
　　
第十三条 市建设行政主管部门应当自收到申请之日起五日内对房地产开发企业提交的相关文件或者证明进行审核，符合本办法第十二条规定的，发给《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》（以下简称《交付使用通知书》）；不符合的，应当一次性告知需要补充的相关文件或者证明。
　　
第十四条 分期建设的住宅项目，分期办理交付使用的条件、程序依照本办法第十、十一、十二、十三条的规定执行。
　　
第十五条 住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用；市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续。
　　
第十六条 房地产开发企业有违反本办法规定行为的，市建设行政主管部门应当记入信用档案。信用档案中的信息是核定企业资质等级、年度综合考评的依据。
　　
第十七条 违反本办法规定，将未取得《交付使用通知书》或者不符合交付使用条件的住宅项目交付使用的，由市建设行政主管部门责令停止交付使用，并处以二万元以上三万元以下罚款；情节严重的，报请省建设行政主管部门降低资质等级或者暂扣、吊销资质证书。

第十八条 违反本办法规定，预（销）售商品房时未公示建设方案的，由房产管理部门责令其公示，并处以五千元以上一万元以下罚款。
　　
第十九条 有下列情形之一的，对验收部门和单位的主要负责人、直接责任人员依法给予行政处分或者纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）为不符合验收标准的住宅项目出具合格证明的；

（二）对符合验收标准的住宅项目不出具或者拖延出具合格证明的；
　
（三）在本办法规定的时间内未组织验收或者未经验收但出具验收合格或者不合格证明的；　　

（四）在规定的时间内已组织验收，但拒不出具合格或者不合格书面材料的；
　　
（五）擅自增设验收内容和条件的；
　　
（六）擅自收取验收费用的；
　　
（七）法律、法规、规章规定的其他行为。
　　

第二十条 因验收部门或者单位拖延验收或者对符合验收标准的住宅项目不出具或者拖延出具合格证明，致使住宅延迟交付、造成损失的，由该部门或者单位承担赔偿责任。
　　
第二十一条 经济适用住房、廉租房项目交付使用管理，参照本办法执行。
　　
各县（市）、贾汪区城市房地产开发住宅项目的交付使用管理，参照本办法执行。
　　
第二十二条 本办法自2008年2月1日起施行。



浅析声明书公证的风险防范

骆军


　　声明书公证是公证机构根据当事人的申请，依法证明其声明行为真实、合法的活动。声明多体现在民事、经济交往过程中，它以声明人意思自治为原则，用书面形式来体现。声明书经过公证，通过证明声明人的真实意思表示，可以防止他人伪造、篡改或者冒名顶替，使声明书接受者和使用者消除疑虑。因为声明书系单方的法律行为，所产生的后果亦由声明人自行承担，所以公证机构在办证实践中对声明人的意思表示真实和民事法律行为的把握上都十分重视，而对声明书内容的合法性问题研判上有所忽视。有部分公证涉诉案件系声明书公证所引发，对公证行业而言，对此动向有必要予以重视和关注，并认真加以分析，笔者希望通过对声明书公证相关问题进行解析，得到一些启示，以更好地预防和化解办理声明书公证的风险。

一、声明书生效时间的判定

　　在公证处的实际业务操作中，声明书主要分为主张权利、放弃权利、承担义务、澄清事实四种，一般的声明书均自发表之时即生效，但放弃权利和承担义务的声明则需视其声明的时间而确定。如某债务人于2006年7月8日发表声明：“本人自2006年3月15日起对XX债务承担清偿责任”，那么此声明的效力应溯及到2006年3月15日，即从声明书所确定的时间起对上述债务承担清偿责任。也就是说如果发表声明的时间与所声称的时间不符，则以声称的时间为生效时间。类似特例的产生基于以下原因：一是当事人在诉讼过程已提交了放弃权利或承担义务的声明书证据材料，但法院在审理时建议当事人提供公证机构公证的声明书，以提高证据的效力；二是采证部门在审核材料时，要求当事人提供经公证的声明书，以判别声明书的真实性和合法性；三是第三方要求当事人提供经公证的放弃权利或承担义务的声明书，以增强声明内容的可信度和可靠性。需要特别注意的是声明书中所声称的时间如果是还未发生的时间，那么该声明应是无效的声明。声明书的内容只能是客观存在的事实，所声明的内容如果与事实（这里的事实是指推定的事实，如无相反的证据证明，则所声明的内容即为推定的事实）相符，那么该声明为有效声明，如果与事实不符，那么该声明即为无效，而在提前发表的声明中，则因所声明的时间还未发生，所声明的内容可能发生也可能不发生，即该声明所涉及的事实是一种不确定的事实，即使将来成为事实，该声明在发表时不可能推定出该事实，则该声明应属无效声明。如某声明人发表声明自愿放弃对XX不动产的所有权，而在发表声明时实际并未拥有不动产的所有权，那么该声明则是一个无效声明，就是以后合法取得了不动产的所有权，该声明仍然无效，要使声明书有效，必须在取得不动产所有权后另行发表声明。概括地说声明内容的时间只能早于或等于发表声明的时间，而不能对将来的事情发表声明，将来的事情是不可能推定其为事实的。

二、声明书公证产生风险的主因和问题

　　在声明书公证办理过程中，可能因为声明书公证系单方法律行为，操作也较为简单，所以部分公证员对办理此项公证要求不高，把关不严，审查不细，由于主观上的轻视和一些客观因素，部分声明书公证就可能出现风险，并引发争议。声明书公证产生风险的主因和问题是：

1、声明书公证产生风险的主因

（1）、办证理念和思维出现偏差。因为公证制度从初创、停滞到恢复、发展这一系列过程只有短短的二十几年历史，公证制度的逐步建立与完善也是一个从模仿到不断自我更新的过程，公证的理论体系和办证实践难免存在一些不成熟之处，对公证员而言，在办证实践中如果缺少一套完整的公证理论加以指导，办证理念得不到统一和澄清，在思维上容易出现偏差，这些偏差会潜移默化地表露在对法理的认识和实务的操作方面。

（2）、实务操作的格式化造成公证人员思维方式的固定化。对单方法律行为所涉及的公证事项，办证操作即简单又固化，公证员的一些思维论证、法律推理等脑力劳动的付出根本无法得到充分的体现，长此以往，公证员在办理声明书类公证时易出现惰性的思维和机械的操作方式。

（3）、转型期的社会有时功利性会占据主导地位，公证当事人为达到其个人的目的或谋取利益，会不择手段，因此虚假材料、冒名顶替、隐瞒事实等情况的出现也成为必然现象，这对于处在不断变动状态的公证业而言也容易出现风险。

（4）、声明公证书的定式化不足以正确地概括该类公证的全部事实和内容，无法客观、公正地体现声明人办理该公证的全貌，包括当事人的意思表示、行为能力、事实内容等，同时定式化的公证书制约了公证员的思维和办证操作，公证业务的管辖又给当事人留下了可乘之机。

2、声明书公证容易出现风险的问题

（1）声明人的意思表示在形式上存在缺陷。声明书须体现的是声明人的真实意思表示，意思表示是声明人作出民事法律行为的核心要素和必备要件，无意思表示不足以成为民事法律行为，声明书体现的是声明人旨在设立、变更或终止一定民事法律关系的书面表示行为，因而声明书必须在公证员面前亲自作出。但是由于一些客观的因素，对于年老体弱者或不识字、不能签名者，如果在办证过程中所有公证材料上仅以盖章形式代替，未按手印并建立声明人的指纹档案备查，未拍照或者摄像，随着时间的推移，公证当事人或者利害关系人可能会以此为由向公证处提出异议，就很容易引发争议。

（2）对声明内容和提交材料审查不严。声明书公证要求提交的材料相对其他公证事项而言较少，在提交能证明公证当事人的真实身份、住所等材料的基础上，部分公证机构对声明所涉及的事实和内容须提交的相关证据材料要求不高，这可能与办证的理念有关，声明书公证一般都注重于意思表示和行为能力，对声明所涉及事实和内容只要不违反法律和公序良俗就可以，声明行为所产生的责任和后果也由声明人自己承担，所以对声明所涉及事实和内容，部分公证员在办证过程中论证思考不充分或者不严密。而那些缺少材料支撑的声明书公证非常容易被异议人找出漏洞，也极易引发争议。因为《公证法》颁布施行后，要求公证机构办理公证，应当遵守法律，坚持客观、公正的原则，公证员在办理声明书公证过程中，如果因为审查不仔细、论证不严密而导致撤证的情形发生，公证处仍然需要承担相关的责任。

（3）告知义务履行不充分。作为公证机构受理申请后，应当告知当事人申请公证事项的法律意义和可能产生的法律后果，告知其在办理公证过程中享有的权利和承担的义务。告知义务是公证机构及公证员的法定义务，不履行告知义务就违反了公证法定程序。在办理声明书公证过程中，因为涉及声明所需告知的内容较少，有的公证员在办证过程中对主张权利、放弃权利、承担义务、澄清事实四类声明书未加仔细研究，告知内容既简单又无针对性，有些内容应告知而实际未告知，这也可能会因未充分履行告知义务而导致公证当事人对声明内容及后果产生误解，并因此而引发争议。

（4）声明人用欺诈、隐瞒事实等方式骗取公证书的。部分公证当事人为谋取个人的私利采用欺诈和隐瞒事实等方式骗取公证书，一类是提交的材料均系真实，而公证当事人却是冒名顶替的，另一类是公证当事人身份是真实的，所提交的材料却是虚假或者经过篡改的。声明人用欺诈和隐瞒事实等方式骗取公证书后，如果声明所涉及的财产或者权利已经发生变更或转移，真正的权利人或者利害关系人一旦提出异议，公证机构将非常被动，上述情况也是公证处目前较难处理的一类问题。

（5）对权属处于待定状态的事实，公证处给予办理声明书公证的。有的声明人对将来可能发生的事实申请办理声明书公证，如前所述涉及到声明生效的时间问题，因为提前发表的声明中，则因所声称的时间还未发生，所声称的内容可能发生也可能不发生，即该声明所涉及的事实是一种不确定的事实，处于一种待定状态，即使将来成为事实，该声明在发表时也不可能推定出该事实，则该声明应属无效声明。公证处办理该类公证事项须严格加以把握和控制，如果因疏忽大意出具了公证书，将来也可能引发争议。

（6）声明书已经作出并办理公证手续，而当事人又翻悔或者要求撤销的。有的声明人已经就主张权利、放弃权利、承担义务、澄清事实发表声明并办理公证手续，但无正当理由又不能提出充分证据足以推翻声明书公证却又翻悔或者要求撤销的，从法律的严肃性和声明作出后将产生相关的法律责任和后果的角度分析，公证处不可能同意声明人的要求，因为当事人无正当理由又不能提出充分证据足以推翻声明书公证，公证处如果容许当事人随意翻悔或者撤销声明的，那么完全可能因当事人的翻悔或者撤销声明的行为引发争议，声明行为所导致的后果也会由当事人自己承担而转移为由公证处承担，同时影响到公证处的社会形象和公信力。

（7）声明人就同一事项在不同公证处取得公证书的。因为部分声明书公证既可以在当事人住所地、经常居住地、不动产所在地办理，也可以在行为地办理，有的当事人为达到其非法目的，钻公证管辖的漏洞，在某公证处办证不能达到其预期目的的情况下，又在其他公证处办证，有的是以公证书来否决公证书，有的是取得不同公证处就同一事项出具的不同公证书在同一部门使用，以达到其非法目的，这种不同公证处就同一事项出具的不同公证书极易引发混乱和争议，同时对公证机构也会产生不良的社会影响。

三、声明书公证须把握的基本点

　　从办证的角度去分析，公证机构办理声明书公证审查的内容和注意的事项主要有以下四个方面：

（1）声明体现的是声明人意思自治的原则，系声明人的真实意思表示，意思表示是声明人作出民事法律行为的核心要素和必备要件，同时声明人在办理声明公证时应具有相应的民事行为能力；（2）声明书是一种明示的书面表示行为，且必须是声明人在公证员面前亲自发表，而不得委托他人代理；（3）公证机构着重证明的是声明人的意思表示行为的真实性，对声明书内容一般不做核实（如公证员认为确有疑问需要核实的除外），声明书发表后所产生的法律责任和后果均由声明人自己承担，但是声明的内容不得违反法律和公序良俗；（4）对涉及财产所有权变更、转移或者人身关系方面的声明，需注意审查声明的事实和内容，并进行必要的论证和核实，其目的在于防止欺诈等行为的产生和造成不良的社会影响。

四、如何防范声明书公证的风险

　　既然声明书公证在办理过程中可能因为审查不严或者操作不当而产生风险问题，作为办证人员有必要对此问题引起高度关注，办理声明书公证的风险问题可通过以下措施加以防范。