金华市区城市房屋拆迁价格评估试行办法
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金华市区城市房屋拆迁价格评估试行办法
金华市人民政府印发金华市区城市房屋拆迁价格评估试行办法的通知 金政〔2002〕85号
婺城区、金东区人民政府，市政府各部门：
现将《金华市区城市房屋拆迁价格评估试行办法》印发给你们，请认真按照执行。
二OO二年六月二十六日
金华市区城市房屋拆迁价格评估试行办法
第一条 为了规范城市房屋拆迁价格评估行为，维护房屋拆迁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国价格法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国房地产估价规范》和《浙江省城市房屋拆迁价格评估办法》（送审稿）的有关规定精神，制定本办法。
第二条 本办法所称房屋拆迁价格评估，是指在本市规划区内国有土地上实施房屋拆迁时，房地产评估机构依法评定被拆迁房屋、安置用房价格的活动。
第三条 房屋拆迁价格评估应当委托有评估资质的房地产评估机构进行。房屋拆迁评估中的主要评估人员应当是注册房地产估价师。房屋拆迁估价报告必须经注册房地产估价师签字并经评估机构盖章。
第四条 被拆迁房屋及其附属物和安置用房的评估基准日均以房屋拆迁许可证核发之日为准。
第五条 房屋货币补偿基准价，由市房屋拆迁管理部门会同规划、价格、国土资源等行政管理部门按照《浙江省城市房屋拆迁管理条例》的规定，在划分地段范围的基础上，按不同地段、用途分别拟定货币补偿基准价，报市人民政府批准后实施。
市房屋拆迁管理部门应会同有关部门制定上一年度各类房屋的重置价，区位、建筑结构、成新、层次、朝向等因素的确定方法或其变动幅度，房屋装修和附属物补偿标准，报市人民政府批准后实施。
房屋用途分为住宅、商业用房、办公用房、工业用房及其他房屋等五类。房屋重置价格包括前期工程费、建筑安装工程费、小区内配套设施费。
第六条 被拆迁房屋及其附属物、安置用房的评估以货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修及其它因素由房地产评估机构评估确定。
房屋具体区位因素是指拆迁地块相对于所在地段，房屋具体位置相对于拆迁地块的优劣程度。区位差价系数参照市国土资源局《金华市基准地价更新评估》的区域划分在规定幅度内调整。
建筑结构是指房屋的结构类型，不同的房屋结构按房屋重置价格的不同确定其结构差价。
建筑面积是指房屋所有权证或者其它合法房产凭证记载的建筑面积。
成新是指房屋的新旧程度，由房地产估价师根据本办法规定的房屋成新率标准或房屋耐用年限（根据GB/T50291-1999房地产估价规范中的房屋经济耐用年限参考值），结合房屋的使用保养状况评估确定。
层次是指房屋所在楼层。
朝向是指房屋结构的主立面及所在部位。
其它因素是指房屋的户型、特殊建筑结构形式、周围环境等因素，其它因素差价率在规定的幅度内由房地产估价师根据实际评估确定。
附属物是指房屋主体以外的地坪、围墙、及其它构（建）筑物，附属物的补偿价格根据附属物补偿价格标准结合成新评估确定。
装修是指货币补偿基准价中规定的房屋标准以外的房屋装修，装修包括楼地面、墙柱面、天棚、门套、窗套等。在保证房屋基本结构不变的情况下，被拆迁人可自行拆移家具、设备等（除门窗不能拆移外）。
第七条 被拆迁房屋货币补偿金额和安置用房评估金额的计算公式。
被拆迁房屋货币补偿金额=[房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类房屋的重置价格+被拆迁房屋的重置价格×成新率]×建筑面积+附属物补偿金额+装修补偿金额
安置用房评估金额＝［房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1＋层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类房屋的重置价格+安置房屋的重置价格×成新率］×建筑面积
第八条 不能采用第七条的公式进行拆迁评估商业、办公、工业及其他房屋的，适用市场比较法。因缺乏足够的市场成交案例不能采用市场比较法时，适用成本法。
市房屋拆迁管理部门可以制定市场比较法、成本法拆迁评估规定，报市人民政府批准后实施。房屋地产价格评估机构采用市场比较法、成本法进行拆迁评估，应当遵守法律、法规及规范性文件的规定。
市场比较法是指房屋拆迁评估中以同类房屋的市场成交价格作为基础，进行适当修正，作为该拆迁房屋补偿价格的评估方法。成本法是指房屋拆迁评估中以开发或建造与被拆迁房屋相同用途的房屋需要的成本和费用，再加上正常利润和税金作为被拆迁房屋补偿价格的评估方法。
第九条 被拆迁房屋合法占有的土地面积超过其建筑面积除以标准容积率的，超过部分的土地面积按照《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十九条规定予以补偿。
房屋的容积率按房屋建筑时规划行政主管部门批准规定的容积率，未规定容积率的按标准容积率为：住宅用地1.3，办公用地1.5，商业用地1.5，工业用地0.5，其他用地1.5，在此标准上下浮动10%范围内确定。
被拆迁房屋合法使用的土地面积，以土地使用证的记载为凭证。
第十条 拆迁评估应当由拆迁人委托，并签订评估委托合同，按规定标准支付的评估费用一次性存入市房屋拆迁管理部门指定银行的帐户，评估完成后10日内经市房屋拆迁管理部门同意方可使用，拆迁许可证规定范围内的拆迁房屋及其附属物与安置用房的评估应当委托同一家评估机构进行。
第十一条 房屋拆迁管理部门应当提出不少于两家房地产评估机构名单，并说明其资质等级、信誉等情况，供被拆迁人选择。被拆迁人应当在房屋拆迁管理部门提供房地产评估机构名单后10日内作出选择。评估机构由房屋拆迁管理部门按参加选择的被拆迁人的多数意见确定。参加选择的选票数应满足被拆迁范围内实际参加选择人数的50%以上为有效。评估机构所得赞成票相等或者被拆迁人未在规定时间内作出选择，由房屋拆迁管理部门确定。
第十二条 被拆迁人应当如实向评估机构提供评估所必须的资料，并协助评估机构开展现场查勘。
第十三条 评估机构应当按照评估合同约定的时间和内容完成委托任务。接受委托的评估机构不得转让受托的评估业务。
第十四条 房屋拆迁估价的货币单位精确到人民币元。
第十五条 评估机构应当向委托人提供全部被拆迁房屋的整体评估报告和各套分报告，同时向被拆迁人出具分报告。
第十六条 评估机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估因素、依据、装修、估价结果等主要情况在被拆迁地段公示，接受社会监督。公示时间不得少于10日。
第十七条 评估机构在出具估价报告后，应当向房屋拆迁当事人解释拆迁估价的依据、选用的评估方法、评估结果产生过程等。
第十八条 当事人对评估结果有异议的，应当在公示时间内向原评估机构书面申请复核，原评估机构应当在收到书面申请后10个工作日内出具书面复核结果。
第十九条 当事人对复核结果仍有异议的，应当在收到复核结果后10日内向房屋拆迁管理部门书面申请裁决。当事人为市房屋拆迁管理部门的，应向市人民政府申请裁决。裁决部门受理裁决申请后，可提请市房屋拆迁评估技术委员会对评估结果进行鉴定，房屋拆迁评估技术委员会出具的鉴定结论可作为裁决依据。裁决部门应当自受理裁决申请之日起30日内作出书面裁决。
第二十条 房地产价格评估机构、房地产估价人员在房屋拆迁估价中违反规定的，由房地产主管部门依照有关法律、法规、规章的规定进行处罚，并依法承担相应的赔偿责任。
第二十一条 本办法自下文之日起试行。《浙江省城市房屋拆迁价格评估办法》正式下文后，本办法规定与之不一致的，以《浙江省城市房屋拆迁价格评估办法》为准。
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